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行业利润率持续下滑 房地产企业生存拐点正在到来

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本文摘要:房企数量由减转降的历史性拐点正在来临。2011年之前的大约十年,行业利润率很高,而2011年开始,行业利润率持续下降,微利项目、甚至亏损项目更加多。近日发布的142家上市房企2015年中报表明,上半年负债合计近3.4万亿元,同比快速增长13%,平均值负债率为76.8%,刷新近年峰值,多达四成负债率多达70%红线。净利润率只有大约9%,比起2013年已明显下降大约3个百分点。 这两组数据说明了哪怕是上市公司型的房企,日子也并不好过。负债率多达70%,归属于风险减少的区域。

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房企数量由减转降的历史性拐点正在来临。2011年之前的大约十年,行业利润率很高,而2011年开始,行业利润率持续下降,微利项目、甚至亏损项目更加多。近日发布的142家上市房企2015年中报表明,上半年负债合计近3.4万亿元,同比快速增长13%,平均值负债率为76.8%,刷新近年峰值,多达四成负债率多达70%红线。净利润率只有大约9%,比起2013年已明显下降大约3个百分点。

这两组数据说明了哪怕是上市公司型的房企,日子也并不好过。负债率多达70%,归属于风险减少的区域。在楼市繁荣期,部分房企高负债,就意味著高杠杆,这是不利于较慢扩展的。但在市场稳定期或下滑期,仍经常出现低负债,多科经营压力和风险的显出。

截至今年7月末,全国商品房待售面积为66259万平方米,其中商品住宅待售面积同比快速增长18.1%。今年以来全国楼市衰退,但是区域差异显著,一线城市明显转好,二线城市有所声浪,而广大三四线城市衰退力弱,住宅库存仍处历史偏高水平。上市公司业绩早已显出承压,而更加多的中小房企的经营压力堪称在之后好转之中。国家统计局数据指出,2005年全国房地产开发企业5.6万家,2013年减至9.1万家,其中仅有在不受金融危机冲击后的2009年房企数量有所上升。

从房企数量变化来看,看起来并无压力增大的迹象;其实不然,房企数量由减转降的历史性拐点正在来临。房企数量一般与全国新房销量呈正涉及。1998年以来,我国新房成交量大大快速增长,其中仅有2008年和2014年上升。

全国新房销量未见历史大覆以,房企数量不有可能大幅度上升,因为是按项目公司统计资料的。2014年全国房企数据仍未发布,很有可能现身下降,也就是说,2014-2017年间很有可能将不会经常出现历史高点。笔者曾多次认为,2011年全国房企购地量事实上早已看到历史大覆以,2013年全国新开工量也已是看到历史大覆以,2016年或2017年全国新房销售将也很有可能看到历史大覆以。

所以房企数量很有可能在2013-2017年看到历史大覆以。另外,将近两三年行业收购案例更加多,这从融创的屡屡行动才可管窥。这也不会加快房企数量闻覆以。如果从更大的视角和格局仔细观察,只不过2011年早已是中国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。

2011年之前的大约十年,行业利润率很高,绝大部分时间段,开发商不管大中小,过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年开始,行业利润率持续下降,微利项目、甚至亏损项目更加多。

三四线城市中小房企的挣扎绝望自不必说,即便是在一线城市风光抢地的那些大房企,谁又不敢拍胸脯确保高价地一定能带给低利润?因此,以历史的眼光看长期趋势,必定会有更加多的开发商解散这个行业,而之后睡在这个行业的多数企业也将转型,这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的结束。一方面二手房市场规模将更加大,另一方面城市更新将仍然不存在。

另外,新房研发行业的集中度还将之后提升,10-20家大型房企的营收规模还将之后不断扩大。这个行业的游戏还将之后,只是玩家大哭多大笑较少。


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